¿Qué es una FIBRA?
Una FIBRA (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces) es como una gran alcancía donde muchas personas ponen su dinero para comprar y administrar propiedades como oficinas, centros comerciales, hoteles y más. Las FIBRAs son como los REITs (Real Estate Investment Trusts) en Estados Unidos.
Características Principales de las FIBRAs
Las FIBRAs se crean para comprar, poseer, alquilar y administrar propiedades. Esto incluye lugares como oficinas, centros comerciales, hoteles y almacenes.
Las FIBRAs deben repartir al menos el 95% de sus ganancias a las personas que invierten en ellas, generalmente cada tres meses.
Las FIBRAs están reguladas por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) y se negocian en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), lo que proporciona transparencia y liquidez.
Las FIBRAs no pagan impuestos sobre la renta a nivel de fideicomiso, lo que significa que pueden distribuir más dinero a los inversionistas.
Permiten a los inversionistas diversificar su portafolio sin tener que comprar propiedades directamente, reduciendo riesgos y facilitando la inversión en bienes raíces.
Cómo Funcionan las FIBRAs
El fideicomiso usa el dinero recaudado de los inversionistas para comprar y administrar propiedades.
Las propiedades generan ingresos a través de rentas y otros servicios relacionados.
Las ganancias netas, después de pagar los gastos, se reparten a los inversionistas.
Ventajas de Invertir en FIBRAs
- Ingresos Regulares: Los inversionistas reciben dividendos periódicos.
- Diversificación: Permite diversificar tu portafolio con bienes raíces.
- Accesibilidad: Facilita la inversión en bienes raíces con menos dinero.
- Gestión Profesional: Las propiedades son administradas por expertos.
Desventajas de Invertir en FIBRAs
- Riesgo de Mercado: Las FIBRAs pueden verse afectadas por cambios en el mercado inmobiliario.
- Riesgo de Vacancia: La pérdida de inquilinos puede reducir los ingresos.
- Limitada Participación en la Gestión: Los inversionistas no tienen control directo sobre las propiedades.
¿Cuántas FIBRAs hay en México?
En México, las FIBRAs han crecido desde su introducción en 2011. Al final de 2023, había 17 FIBRAs operando, incluyendo centros comerciales, oficinas, edificios industriales, hoteles y propiedades residenciales. Algunas de las más conocidas son Fibra Uno, Fibra Hotel y Fibra Prologis.
¿Cuáles son las Mejores FIBRAs para Invertir en 2024?
1. FIBRA Prologis (FIBRAPL14)
- Sector: Industrial
- Ventajas: Enfocada en el nearshoring y la digitalización, con alta ocupación y ingresos en dólares.
- Recomendaciones: Morgan Stanley y Scotiabank México la recomiendan por sus fuertes fundamentos.
2. Fibra Mty (FMTY14)
- Sector: Oficinas e Industrial
- Ventajas: Fuerte enfoque en propiedades industriales y altos ingresos en dólares.
- Crecimiento: Explorando oportunidades en Mexicali y Saltillo.
3. Fibra Uno (FUNO11)
- Sector: Diversificado
- Ventajas: La más grande en México, con retornos positivos a largo plazo.
- Estrategia: Aprovechando el crecimiento económico y del nearshoring.
¿Qué Riesgos tiene Invertir en FIBRAs?
- Fluctuaciones de Precios: Cambios en el mercado pueden afectar los precios.
- Condiciones Económicas: Recesiones pueden reducir la demanda de propiedades.
- Desocupación de Propiedades: La pérdida de inquilinos puede disminuir los ingresos.
- Incumplimiento de Pagos: Problemas financieros de los inquilinos pueden afectar los ingresos.
- Costos de Financiamiento: Aumento de tasas de interés puede incrementar costos.
- Exposición al dólar: Fluctuaciones pueden afectar ingresos y costos.
- Cambios en Legislación: Nuevas leyes pueden afectar operaciones y rentabilidad.
- Decisiones Gerenciales: Mala administración puede llevar a pérdidas.
- Venta de Acciones: Puede ser difícil vender acciones en tiempos de crisis.
- Valor de las Propiedades: Desastres naturales y otros factores pueden reducir el valor.
¿Cuáles son las FIBRAs más Rentables de 2024?
1. FIBRA Educa
- Enfoque: Gestión de centros educativos y oficinas.
- Portafolio: 65 propiedades que abarcan más de 500,000 metros cuadrados.
2. FIBRA Prologis (FIBRAPL14)
- Sector: Industrial
- Ventajas: Beneficiada por el nearshoring y la digitalización, con ingresos dolarizados.
3. FIBRA Macquarie
- Enfoque: Sostenibilidad y eficiencia energética.
- Ventajas: Portafolio diversificado y gestión proactiva.
Cómo Invertir en FIBRAs
- Comprender las FIBRAs: Investiga sobre las FIBRAs y sus estrategias de inversión.
- Apertura de Cuenta: Elige un broker autorizado por la CNBV.
- Revisión de Comisiones: Compara tarifas entre diferentes brokers.
- Acceso a la Plataforma de Trading: Compra los certificados a través de tu broker.
- Seguimiento del Desempeño: Revisa regularmente tus inversiones.
- Reinversión de Dividendos: Considera reinvertir los dividendos.
- Impuestos sobre Dividendos: Entiende la retención de impuestos y la declaración anual.
¿Cuánto debo pagar de impuestos por invertir en FIBRAs?
- Retención de Impuestos: 30% sobre los dividendos pagados.
- Declaración Anual: Reporta los ingresos en tu declaración anual.
- Venta de Certificados: 0% sobre las ganancias de capital. A diferencia de las acciones las ganancias de capital en FIBRAs están libres de impuestos.
- Tratados Fiscales Internacionales: Consulta con un asesor fiscal si eres extranjero.
- Declaración de Intereses: Los intereses generados también deben ser declarados.
Conclusión de invertir en FIBRAs
Invertir en FIBRAs es una excelente manera de diversificar tu portafolio y obtener ingresos regulares. Aunque hay riesgos, con una investigación adecuada y una estrategia sólida, puedes aprovechar las oportunidades en el mercado inmobiliario.
Gracias por leer esta guía sobre cómo invertir en FIBRAs. Espero que esta información te sea útil y te ayude a tomar decisiones informadas. Si te ha gustado este artículo, compártelo con tus amigos y familiares. No olvides guardarlo para consultarlo siempre que lo necesites.
Referencias del articulo
- Bolsa Mexicana de Valores (BMV)
- Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV)
- Asociación Mexicana de FIBRAs (AMEFIBRA)
- Informes financieros de FIBRA Prologis, FIBRA Educa y FIBRA UNO